Real Estate

Admin view 2316 Sep 22, 2014

최근 토론토내에 많은 한인분들이 구입하신 신규 콘도들의 입주가 이루어 지고 있습니다.
콘도가 완공되면 구매자에게는 입주/임대/매도 이렇게 크게 세가지 선택이 있다고 보실 수 있습니다. 각각의 경우에 따라 적용되는 세금이 어떻게 다른지, 글의 분량을 고려해서, 클로징 과정보다는 관련 세금에 집중해서 살펴보겠습니다. 특히 HST Rebate문제는 아주 복잡하고 다양한 Case들이 있지만 대표적인 경우 몇가지를 다루어 보겠습니다.

[부동산 중개인로서의 경험에 따른 글입니다. 참고만 하시길 바라며, 관련 상황에 처하신 분들은 세법 전문가의 도움을 받으시기를 바랍니다.]
 
I. 매도시 차익에 대한 세금
1. 입주
세금에 대해서는 가장 단순한 클로징이며 Primary Residence**에 해당되므로 시세 차익이 면세입니다. 그러나 그것을 증명하기 위해서 거주하신 흔적을 꼭 남기셔야 합니다. 예를 들어 신분증, 국세청 파일, Utility 혹은 전화/인터넷 계좌 등에 주소 변경 신청을 하여, 그 주소로 본인 이름을 등록하는 것이 좋습니다. 국세청에서는 이삿짐 회사의 영수증까지 요구할 정도로 집요합니다. 또한 거주한 기간에 따라서 구입한 의도를 구분하기도 하기 때문에 충분히 기간을 채우시는 편이 안전합니다. 이 충분한 기간이란 일반적으로 12개월로 이야기 하지만, 미국이나 한국처럼 분명한 가이드라인을 제시하지는 않습니다. 언제든지 유연하게 세금을 부과할 수 있도록 분명한 기준을 가지고 있지 않은 것 일수도 있다고 추측해 봅니다. 최근에는 실제로 1년 이상 거주하기는 했으나 거의 매년 반복적으로 매도/이사를 하며 차익을 남긴 바이어들에게 큰 금액의 세금을 한번에 부과하는 경우도 나오고 있습니다.

2. 임대
부동산을 소유하고 있던 기간중, Rent를 받고 있는 동안 상승한 시세만큼은 Capital Gain Tax 부과 대상입니다. 임대/거주가 섞인 경우를 가정하여 예로 들면 $300,000에 분양받은 유닛이 완공되자 임대를 놓습니다. 이때 시세(Market Value)가 $400,000, 1년간 임대료를 받고 그 후 소유주가 입주하여 1년을 더 거주하고 $450,000 에 매도 : 처음 상승한 $100,000에 대해서는 비용을 제한 후 과세 대상이며 오너가 거주한 1년간 오른 $50,000은 비과세 대상입니다. 실제로는 임대기간 상승한 가치를 자발적으로 신고하지 않고 매도시 오너가 거주하고 있었다면 별도 세금을 내지 않는 경우가 많았을 것입니다. 그러나 CRA에서 조사를 하게 되면 세금 부과를 할 수도 있습니다.

3. 매도
a. Interim기간*** 중 매도 : 미등기 전매에 해당되며, 차익 발생시 소득으로 인정되어 과세됩니다. 그러나 등기를 하지 않으므로 취득세는 없습니다. 국세청에는 미등기 전매건을 알아내기 위해 건설회사에 자료를 요청하여 최초 계약자와 소유권 등록하는 사람의 이름을 비교하는 등, 여러 가지 방법으로 추적한다고 합니다.
b. 비워놓고 등기 직후 매도 : Resale에 해당되며, 차익 발생시 개인수익 혹은 사업수익으로 분류되어 비용공제 후 수익의 100%가 과세금액입니다. 50%만 과세 금액으로 보는 Capital Gain Tax와는 다릅니다.

II. HST Rebate
분양 계약서 1면에 HST가 포함이라고 나와 있지만, 그 포함 여부와는 별개로 HST Rebate에 주목하실 필요가 있습니다. Rebate이라고 해서 구매자가 돌려받는 것이 아니라, 분양 계약시 건설회사는 구매자가 HST Rebate을 받을 수 있다는 전제 하에 계약을 합니다. 그러나 그 Rebate을 받지 못하거나 못할수도 있는 조건에 한에서 구매자에게 그 Rebate 부분만큼을 더 부과하고 그 후 문제는 구매자가 직접 해결하도록 합니다. 혹은 등기 후에 HST Rebate을 받지 못하는 조건이었다는 사실이 밝혀 질 경우, CRA에서 다시 HST Rebate에 이자까지 더해서 부과합니다.

1. 입주
일반적으로 개인이 분양받아 본인 혹은 직계 가족이 입주하는 경우, HST Rebate문제에 대해 걱정 하실 부분은 없지만, 예외의 경우을 살펴보겠습니다.

a. 직계가족이 아닌 2명 이상의 명의로 등기 했으나 한명만 입주하는 경우 - 예) 조카가 분양받은 콘도에 모기지 승인을 돕기 위해 삼촌이 공동으로 등기를 하는 경우, 1%의 소유권만 가져도 Rebate 받는 조건에서 벗어남.
b. 전매로 구입한 경우 - 건설회사가 아닌 다른 구매자로 부터 전매(Assignment)로 구입히신 경우는 실제로 입주 하더라도 건설회사가 그 부분을 구매자(전매로 구입하신)에게 부과하는 경우가 있습니다. 그러나 다른 조건들이 충족 된다면 다시 Claim 해서 CRA로 부터 돌려 받을 수 있습니다.

2. 임대
일단 등기시 HST Rebate 부분을 납부해야 합니다. 그러나 임대 계약이 1년 이상인 경우는 New Residential Rental Property Rebate 이라는 프로그램으로 CRA로 부터 전액을 돌려 받을 수 있습니다.

세무사/변호사에게 의뢰를 하셔도 되고, CRA 홈페이지 ( http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4231/README.html )에서 신청 서류를 Download 받아 임대 계약서를 첨부하여 직접 신청하시는 방법도 있습니다. 신청서 접수후 Rebate을 돌려 받으시는데 까지 걸리는 시간은 보통 4주에서 16주 정도입니다. 그러나 유의할 점은, 등기후 2년 이내에 신청을 해야만 가능합니다.

세입자의 특별한 사정으로 1년 계약이 불가능한 경우에는 일단 1년을 계약 기간으로 하고, "X개월 후부터는 세입자의 일방적인 통보로 계약을 해지할수 있다"라는 조항을 추가하면 됩니다.  

3. 매도  
등기 직후 매도할 계획이라면 HST Rebate을 받을 수 없으며, 입주 할것 처럼 등기하고 그 후 곧 매도하거나, 입주하고 1년 이내에 매도한 사실을 CRA에서 알아낸 경우 Rebate 받았던 부분을 다시 돌려내야 하는 경우도 있습니다.

** Principal residence(주거용 주택-차익 면세)의 기준은 살고 있는 기간 동안 지속적으로 본인/배우자/자녀 등이 거주한 부동산입니다. 만약, 예를 들어, 4년 동안 소유했는데, 2년 거주/2년 임대 했던 부동산이라면, 거주한 2년 동안 오른 시세는 면세, 임대 놓았던 2년 동안 오른 시세 차익은 과세금액입니다. 그리고 한 사람이 동시에 단 하나의 Principal Residence만 가질 수 있습니다.
*** Interim 기간 : 콘도가 거의 완공되고, 해당 유닛의 내부가 Finish 되면, 건설회사는 구매자에게 일단 그 집을 제공하고 Occupancy Fee(보통 렌트 시세와 비슷)를 받는 기간입니다. 일반적으로 낮은 층부터 입주를 시작하고 점점 올라가면서 전체 유닛들이 완공된 후에 한번에 등기를 하게 됩니다.


최근 들어 3년, 길게는 10년 전에 분양 받고 등기 후 처분한지도 수년이 지난 분들이 세무조사(Audit)를 받는 경우를 여러 건 보게 되었습니다. 시세차익(수익의 100% 과세)에 대한 조사는 물론, 입주 할 것이라고 보고하고 HST Rebate을 받았는데, 임대한 사실이 밝혀져서 Rebate부분을 다시 추징당하는 사례도 보고 있습니다. 이를 대비해서 구입, 임대, 매도시 각각의 서류들을 미리 준비 해 놓는 것이 좋을것 입니다. 입주하신 경우는 실제 거주하신 기록을 보관하시는 것도 중요합니다.

끝으로 재미있는 사례 하나 말씀 드리자면, 약 3년 전 Princess Margaret Hospital 복권으로 약 310,000불 상당 토론토 다운타운 새 콘도에 당첨되신 고객의 유닛을 팔아드린 일이 있었습니다. 복권으로 당첨된 상품의 부동산은 일단 ‘면세’입니다. 취득 후 바로 팔아도 면세입니다. 다만 취득 후 거주하지 않고 지난 기간 동안에 오른 가격으로 매도하는 경우는 그 차익만큼만 과세 대상입니다.

도움 되셨기를 바랍니다.


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